hipoteka

Jest to prawo służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, obciążające nieruchomość w taki sposób, że wierzyciel:

1. może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością oraz

2. co do zasady przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. 

Hipoteką oprócz nieruchomości można również obciążyć wybrane prawa:

1. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3. wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. 

Ilekroć dalej jest mowa o nieruchomości, należy przez to rozumieć również ww. prawa.

Co do zasady hipoteka obciążą całą nieruchomość. Nie można ustanowić hipoteki na ich części. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dany dłużnik jest współwłaścicielem nieruchomości – wówczas hipoteka może obciążyć udział dłużnika we współwłasności tej nieruchomości.

Korzyści hipoteki dla wierzyciela są dwie:

1. nie szkodzi mu zmiana właściciela nieruchomości.

Jeśli bowiem dłużnik przeniesie na inną osobę własność nieruchomości, to nie zmieni to faktu, że wierzyciel będzie mógł dalej zaspokoić swoją wierzytelność z tej nieruchomości tj. prowadzić w stosunku do niej egzekucję i zaspokoić się z uzyskanej z nich ceny, mimo że nowy nabywca nieruchomości nie będzie formalnie dłużnikiem wierzyciela.  

2.  wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed tzw. wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości tj. przed takimi, którzy mogą dochodzić od dłużnika swoich należności z całego majątku dłużnika, ale którzy nie posiadają szczególnego zabezpieczenia w postaci hipoteki na tej nieruchomości.

Hipoteka jest jedną z form tzw. zabezpieczenia rzeczowego (porównaj: ZABEZPIECZENIE RZECZOWE).

Hipoteka zalicza się do tzw. ograniczonych praw rzeczowych – praw na rzeczach cudzych, które w określony sposób obciążają prawo własności danej nieruchomości. Obciążenie to w przypadku hipoteki polega na tym, że uprawniony może zaspokoić swoją wierzytelność z obciążonej nieruchomości, a właściciel tej nieruchomości musi znosić taką egzekucję.  

Hipoteka służy zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnych, w tym również wierzytelności przyszłych. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej.

Ze względu na sposób powstania rozróżnia się dwa rodzaje hipoteki:

1. tzw. hipoteka umowna

Hipoteka ta ustanawiana jest w drodze umowy zawartej pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości. 

Do powstania tej hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. 

Wierzyciel, na rzecz którego ustanawiana jest hipoteka, zwany jest wierzycielem hipotecznym, a właściciel nieruchomości, który obciąża swoją nieruchomość, zwany jest dłużnikiem hipotecznym.

Co istotne, wierzycielowi hipotecznemu nie musi przysługiwać w stosunku do dłużnika hipotecznego wierzytelność, która jest zabezpieczana. Dłużnik hipoteczny może bowiem ustanowić hipotekę na swojej nieruchomości dla celów zabezpieczenia długu zaciągniętego przez osobę trzecią od wierzyciela hipotecznego, który nie musi być długiem wierzyciela hipotecznego.

2. tzw. hipoteka przymusowa 

Dla ustanowienia tej hipoteki nie jest konieczna zgoda właściciela nieruchomości (będącego jednocześnie dłużnikiem wierzyciela).

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym (np. wyrokiem sądowym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności), może w oparciu o ten tytuł uzyskać hipotekę przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika.

Hipotekę przymusową można uzyskać również na innej podstawie w tym m.inna podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, w niektórych sytuacjach decyzji administracyjnej.

Co do zasady hipoteka ma tzw. charakter akcesoryjny w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności. Nie można zatem przenieść samej hipoteki bez wierzytelności. Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z kolei zasadniczo spowoduje przeniesienie też hipoteki. Natomiast wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki (chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu).